经济调整的回马枪：你以为就你能躺么 天天速看
2023-04-10 11:57:00 房地产带盐人
今日推荐：Aerosmith，译作空中铁匠，这个翻译蛮有意思的，看几位老哥的造型也能知道老派华丽硬摇滚和柔情旋律的感觉。
(资料图片仅供参考)
正文走起：
财政不创造价值，财政收入来自企业和个人的税和部分收入。
增加货币供应也不创造价值，和财政支出一样，两者均为刺激财富重新分配的方式。
繁荣时期是普通人跟着喝汤的机会多一点，但主要反映在就业市场和收入。然而，就业市场和收入对应的劳动报酬成本又与资本投入的方向紧密挂钩，也就是说货币和财政政策的实施过程中如果没有刺激投资，在这个方向上产生的新增就业就十分有限。
而到了萧条时期，重新分配财富依托的社会抓手，往往会产生新的掠夺，这是普通人要避免的；在这个阶段没必要纠结收益，收益对应的风险普通人大多难以掌控，穿越周期后孑然一身，任何对期间的波动忽略后谈投资逻辑就都是忽悠。
财政和货币政策如何引起财富分配，大约三道关口：
一、资源门槛，就是谁能拿得到政策红利的支付。好比阶段性的大雨，无论是国企这样的机构还是有资源的人，会判断哪里下雨提前过去，同时在雨中的有人用盆接水，有人能拿出一个水杯，有人能张嘴，大多数人还以为会淋湿自己，其实不过天边有朵雨做的云。这是最容易造成财富分化的关口。
二、效率差异，虽然放水和扩张性支出的时候，最直观的现象是钱多了，但再不介意收益率的资金也需要评估成本。因此哪个赛道和机构生产技术效率、回报率更高，这种市场因素会导致资金流动。只不过在放水的阶段，效果倍增而已。当然效率的过程和效益的结果可能存在差异，这么多年以来，我们的资本市场也习惯了对预期进行追捧，对话题进行追捧，这并不意味着每一个被追捧者都能走到兑付成果的时刻，比如新能源、环保的竞争。
三、信用，这事与前两者不同的地方在于，它有点公平也有点不公平。资金需要放下来，放给谁，怎么放，金融机构通过政策拿到钱（比如降准释放的资金）肯更加放心的给谁。
信用公平的一面：无论是机构还是个人，只要你不作，负债和违约情况不差，那么相对而言更容易拿到钱，或者拿钱的成本就低。这个借钱的人都有经验，银行给不同人的贷款利息、便捷度、授信额度是不同的，企业也一样。
不公平的一面则是：信用所需要的抵押物和机构性质评判，本身又来到了门槛这件事循环上。比如古今中外，金融机构特别喜欢的土地和房产作为抵押物，会造成过多的钱被给到了持有这些、甚至投机这些的机构和人。再比如国企远比民营企业能更容易获得贷款，但民营企业承担着最多的就业，直接带来的财富分配倾斜给普通人的覆盖面更大。
经济改善之前的楼市伏笔
比如说房产税的出台，在面向增量无法获取足够的收入之时，财政会转向存量。当然这里自然也会对持有大量房产的非普通人的投资决策产生直接影响，市场上抛售的压力增大，冲击房价的同时，进一步影响刚需。
目前包括一线城市在内的楼市，成交量和二手挂牌量均升高，北京上海典型的有人出有人买，这是楼市当前最后的核心，两地成交量上涨的同时，挂牌量也匹配上升，而且价格并没有实质的提升。说明着急出手，并不追求尽可能高的价格，是房东的普遍心态。
北京市住建委发布的数据显示，2023年3月份，全市二手住宅网签数量为22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%。除了网签量大幅增加之外，2023年一季度，北京二手房挂牌量也高涨，环比增长30%。3月上海楼市小阳春再现，单月成交二手房23991套，成交套数为近20个月来新高。
二手房价格并未虽成交量增长而变化
要知道这是投资信心最好的城市，其他城市大概只能分为以价换量、以价也无法换量两种情形，分界线大概以强二线城市为主，再向下的城市，房价如同车价，观望等待的情绪被楼市下行不断印证。
但是数据统计却有个延迟，并没有充分体现当前楼市情况：
根据统计局数据，1-3月全国商品房销售面积3.6万平方米，同比增长63.8%；全国商品房销售额3.8万亿元，同比增长88.5%。1-3月全国商品房成交均价近1.1万元/平方米，同比增长15%。
这里面有两个原因：
1、数据的迟滞，有部分房源因为成交周期变长，去年成交今年签约的量上涨，计入了一季度数据，这一点在实际楼市调研中出现，其中既有因去年疫情影响交易完成的情况，也有去年末贷款速度和今年年初房贷速度差异的原因。
2、带押过户对换房的房东回笼资金速度有帮助，当然也包括持续的降息、取消限贷限售导致的增量。
带押过户虽然是银行系统为了保障楼市流动性，刺激成交，不得不做的策略，等于放弃了原来的垫资过程，给银行体系外的影子银行谋利的空间就小了。我们都知道过去二手房交易，随着房款总价升高，原房主卖房先还贷款这个过程不仅耗时间，而且需要一笔额外的过桥资金，这部分一般由与银行密切联系的其他机构提供；而今不得不吐出这部分利润，主要是楼市成交量收缩，导致新增房贷在2022年收缩严重，银行保房贷就得减少成交阻碍。
长期趋势：透支的苦果
刚需虽然是居住属性，但由于之前房价已经在高点站岗了两到三年，甚至很多城市经历过两道三轮上涨之后，即使房价横盘一年后，其相对于收入、租金而言依然是不低的。这时候背着房贷的刚需，等于在为银行贷款接盘，这同样是一次财富分配的过程。负债等于他人收入，银行等于将之前大量释放的货币通过房贷收回来，利润就产生了。
负债的刚性，使得刚需是无法跟着房价波动来改变支出，甚至在收入受到影响的情况下也不得不咬牙支撑，这是之前多年杠杆逐步向居民部门转移的一个后果。与发达国家不同，我国的居民可支配收入占比GDP低，而杠杆率占比较高，直白的说在经济增长的收益和代价方面居民权责不对等，居民分到的钱少，而背负的债务高。
以2020年央行数据来看，居民、政府部门杠杆率分别是72.5%、45.7%（负债/GDP），其中个人住房贷款余额为34.44万亿元，占比个人贷款的大头。如果刺激经济的重要手段是借钱，那么谁来背这个债就很有学问了。
2022年，对十余家大型银行的贷款分析，房贷占比贷款总额约在20~35%左右，而在这些银行不良贷款中，房贷占比在两成以上。其中，农行、工行、建行3家银行的个人住房不良贷款金额最多，都在200亿以上。
这里所有短期和长期的收支矛盾将在后续经济波动中体现出来，并且越来越明显，堪称主要因素，就是说预期弱已经演变成实际经济行为。
包括提前还贷、断供、消费低迷、避险情绪增加等。
老百姓感受和理性方面，倾向于着眼眼前，因为当收入不稳定的时期，无论长周期的规律如何（且不说某些调整能否实现），短期的压力都难以承受。
提前还贷就是购房人不再认为可以分享楼市增长，就得减少给银行贡献的房贷利息，尤其是现在利息比之前倒挂的情况下，置换贷款和降低债务就显得有必要。而断供、减少消费都与收入降低有直接关系，长期透支的支出在经济增速放缓、收入分配没有改变的情况下，居民先躺为敬了。
经济疲弱阶段调控一番手段下来，看效果的时候，不仅未达预期，而且止不住的趋势，之后摆烂的可能就不只是居民了，宁可……也不……撑不住就不撑了我们在不久之前经历过。
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