想买北京新房，基本面该怎么看...
2023-03-02 01:01:21 京楼壹号
三月这就来了！
先跟大家同步数据，上个月北京二手房共网签17188套，二手住宅15315套。
【资料图】
成交量回暖，这也意味着今年北京楼市的小阳春算是开启了！
不管从数据还是真实体感上，市场都热了起来，像中介门店、新盘售楼处人都不断。
咱们后台也有要置换的小伙伴来咨询， 作为改善，想在京西置业该怎么看？
今天就跟大家聊聊。
NO.01
咱先来看看区域情况。
N年前，提到石景山，大家对它的最初印象则是传统重工业区，但随着近几年的发展，以及冬奥会的红利，
石景山 整个区域的更新在提速，交通、环境条件显著改善。
在石景山区人民政府发布的《划重点！石景山区2023年将干这些大事》文章中，我们也可以看到，
在交通方面， 将完成地铁1号线福寿岭站改造和11号线西段北辛安站出入口建设，
启动市郊铁路城市副中心线整体提升工程，加快推进 苹果园综合交通枢纽 工程，建设衙门口东路等30条市政道路。
在教育方面， 建成投用 北京市十一学校石景山学校、金顶街小学 ，增加中小学学位2940个，
完成北大附中石景山学校（新址）二次结构施工，开工建设 首钢东南区配套学校、衙门口配套小学。
并接收3所配套幼儿园，普惠性幼儿园覆盖率保持在87%以上。
在民生方面， 也提到新增300套公共租赁住房、1800套保障性租赁住房，建成420套共有产权住房……
一系列的利好，让如今的石景山已经今非昔比，不光吸引了开发商的目光，也让购房者开始重点关注此区域。
当然，新房售价也从前几年的 5w+飞涨到了7w+。
NO.02
石景山区现有9个新房项目，其中8个在售，1个待售。
分布在 古城北板块、首钢东南区板块、五里坨板块、衙门口板块 以及 刘娘府板块 5大板块内。
五里坨和刘娘府的在售项目都是大豪宅，和古城北、首钢东南区、衙门口是不同的逻辑。
今天咱也不重点说豪宅，主要说说改善的同学该怎么看。
NO.03
咱 以中海长安誉为例 ，前几天去实地踩了个盘。
第一点，实地看地块，是否有不利因素
从上方可以看到地块整体很方正，目前已经被围挡拦起来了，内部暂未有开工迹象。
溜达了一圈，也没有发现像高压电线、信号塔这些不利因素。
第二点，看地块周边小区状况
从中可以看出居住氛围及新房价格是否合理。
中海长安誉项目东西南北4面都是已经建成的小区，有 老破小、自住型商品房、商办、纯商品房。
其中 十万坪 属于典型的老破小，79年建成的房子，与项目之间隔了一个长方形地块，
听说这个地块现在还没有确定未来用途，算是不确定因素。
十万坪
地块周边的自住型商品房 长安雅苑 ，这里简单科普下，
自住型商品房是是限竞房之前的产物。指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照 限定销售对象、限定销售价格 的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。
其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房 价格低30%左右的水平确定。
长安雅苑
地块东侧的 中海金鑫阁 ，就是商办类项目。通过实地走访可以发现，商办人员流动会大一些外。
中海金鑫阁
这三类项目目前看着外立面都还看得过去，除了商办人杂外居住氛围还可以，下面看看次新纯商品房。
以 中海金石公馆 和 中海金玺公馆 为代表，前者2014年建成，后者是2015年建成。
中海金玺公馆
中海金石公馆
目前安居客上中海金石公馆挂牌均价7.4万/平，中海金玺公馆7.7万/平，可以作为参考看看新房价格。
待售的 中海长安誉，指导价7.58万/平米， 看下来还是合理的。
第三点，看交通，看配套
通过对中海长安誉的实地调查发现，项目距离古城地铁站不算很远，大约950米左右。
开车的话，项目南侧就是长安街沿线，进城区还是很方便的。
商业配套方面，喜隆多会比万达更好，且更近一些。
喜隆多
万达广场
总体来讲，这片的的生活便捷度还是可以的。
这一套模版，大家自己去看房的话可以试试看，比光在售楼处听更实在。
以上算是买新房的一个基本面考察，价值问题怎么看咱们下期见！
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